Condominio negli edifici


La materia condominiale abbraccia diversi ambiti tra cui la tutela del singolo condomino nei confronti del condominio, la tutela del condominio nei confronti del o dei singoli condomini e la tutela del condominio nei confronti dei terzi.

Con riferimento alla tutela del singolo condomino, le azioni, tra cui l'impugnazione di delibera assembleare ed il dissenso alle liti, vanno esercitate, salvo eccezionali ipotesi, entro un breve termine decadenziale di trenta giorni (dalla comunicazione del verbale per il condomino assente, dalla data della delibera stessa per il condomino presente ma dissenziente). La tempestività nel rivolgersi a un professionista diviene, pertanto, elemento fondamentale al fine di approntare un’'efficace difesa. La documentazione necessaria per l’esercizio dell’azione è data dalla copia del verbale della delibera da impugnare, copia dell’avviso di convocazione ed eventuali documenti allegati nonché copia del regolamento condominiale. E’ sempre bene conservare copia anche delle delibere precedenti a quella da impugnare, onde consentire una precisa ricostruzione degli antecedenti fattuali. Sovente il contenzioso insorge in merito alla ripartizione delle spese ordinarie o straordinarie nonché sull’approvazione stessa del riparto consuntivo e/o preventivo delle spese ordinarie e, soprattutto, sull’approvazione delle spese straordinarie. Il punto di partenza per l’analisi di tali questioni è un corretto calcolo delle maggioranze assembleari, per il quale si rimanda al seguente link Condominio-tabella-maggioranze-assemblea.pdf.

Con riferimento, invece, alla tutela del condominio nei confronti del singolo o dei singoli condomini, l’argomento più diffuso afferisce al recupero del credito per spese condominiali ma anche all’utilizzo delle parti comuni difforme rispetto a quanto previsto dalla legge e dal regolamento condominiale. Per questo tipo di contenzioso è importante conservare copia del regolamento condominiale che può contenere deroghe a quanto previsto dalla legge.

La tutela del condominio verso terzi riguarda prevalentemente il contenzioso nei confronti di imprese appaltatrici. Si tratta, nella maggioranza dei casi, di risarcimento del danno per l’esecuzione non a regola d’arte delle opere commissionate o per interruzione indebita di servizi (es. riscaldamento).

Altro aspetto è dato dalle controversie fra condomini, che possono afferire alla materia condominiale qualora l’oggetto del contendere riguardi la modalità di utilizzo di parti comuni.

Esulano invece dalla materia condominiale, le controversie fra singoli condomini afferenti alle porzioni di immobile di proprietà esclusiva degli stessi. Sovente si tratta di immissioni di rumori, fumi, calore, scuotimenti et similia, ma anche di danni cagionati ad unità immobiliari adiacenti (e non) per effetto di infiltrazioni di provenienza non condominiale (es. tubature non condominiali, guasti ad elettrodomestici) o causati da lavori di ristrutturazione. Per questo tipo di contenzioso si applicano le comuni norme di diritto civile, in materia di risarcimento del danno.

Lo studio offre consulenza e assistenza in tutti gli ambiti sopra indicati.

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